【品橙旅游】2024年，對于中國高端酒店圈來說，是個多事之秋。從北京瑜舍宣布閉店，到三環(huán)路曾經(jīng)的明星酒店長城飯店停業(yè)，再到位于二環(huán)附近的法國雅高旗下著名品牌索菲特酒店掛牌待售，無一不是引起廣泛關(guān)注?，F(xiàn)在這把火竟已燒到了北京中心城區(qū)的王府井商圈內(nèi)。其中位于商圈絕佳位置的勵駿酒店掛牌出售從去年延續(xù)到今年，而附近的王府半島萬麗酒店也出現(xiàn)在了出售行列。

　　“今年除了王府井商圈有這些酒店掛售外，朝陽區(qū)的高端酒店遇冷，國貿(mào)某大酒店就正在想辦法‘降本增效’?！庇袠I(yè)內(nèi)人士對品橙旅游記者透露。

　　除了北京，重慶柏椿實業(yè)公司因破產(chǎn)清算，名下悅榕莊資產(chǎn)于9月2日進(jìn)行公開法拍，最終無人出價，流拍收場。此外，在上海、江蘇、湖南、海南等多地，也有不少高端酒店被法拍的消息……面對如此多的拋售，一句簡單的“消費(fèi)下行”就可以解釋得通嗎？

　　此次王府井商圈內(nèi)勵駿酒店的掛牌求售之所以比前一段國內(nèi)其它地方，甚至是北京其它地方的一些類似情況，所引起的關(guān)注更要猛烈，恐怕既跟王府井商圈自古就輝煌無比有聯(lián)系，也跟勵駿酒店赫赫有名相關(guān)。

　　王府井商圈至少自明清以來，就一直處于首都北京最核心位置。金寶街是由遂安伯胡同等幾條胡同合并而成，位于王府井商圈上佳地段。早在1998年，北京市赴港招商，就是當(dāng)時的重點(diǎn)項目。這個項目最終被在北京擁有北京會所等諸多頂級商業(yè)地產(chǎn)項目的香港富際集團(tuán)拿下，并聯(lián)合澳門的重要企業(yè)，一起建設(shè)了勵駿酒店。

　　勵駿酒店位于金寶街東南角，與中國國旅大廈等重要建筑隔街相望。外觀帶有濃郁的南歐裝飾風(fēng)格，結(jié)構(gòu)上充滿了新古典主義意向。地上17層、地下3層，總建筑面積達(dá)89949平方米，擁有390間客房和79間服務(wù)公寓。

　　該酒店自開業(yè)以來，接待了來自全球各國的政要、名人，包括22位國家元首、56個國家的政要。酒店曾榮獲北京奧林匹克運(yùn)動會指定官方接待飯店資格，承擔(dān)過出席北京奧運(yùn)國家元首及貴賓的接待工作。有網(wǎng)友表示：我第一次陪領(lǐng)導(dǎo)出差就住在這里，當(dāng)時就被震撼了，覺得酒店的設(shè)計很有水準(zhǔn)，服務(wù)也很周到。

　　可如今位于王府井商圈核心位置的這家酒店竟然二度掛售了，讓人難免產(chǎn)生聯(lián)想和擔(dān)心，難道是北京核心商圈的商業(yè)環(huán)境不行了嗎？還是這高端酒店不行了？或是另有原因？

　　北京中瑞卓越管理咨詢有限公司董事長付鋼業(yè)認(rèn)為，對王府井商圈勵駿飯店這事需要具體分析，因該酒店及商圈都相對比較特殊，不宜把它與國內(nèi)其它類似情況一概而論，同時，也不建議把各家高端酒店的掛售現(xiàn)象就簡單地歸因于其所屬商圈的發(fā)展興衰。

　　他說：“勵駿酒店在北京、乃至中國的高端酒店里，都一直很有影響。該酒店是澳門企業(yè)聯(lián)合港資在內(nèi)地投資的首個重大項目，且長期在行業(yè)資深專業(yè)人士的打理下，發(fā)展一直較好。它被掛售，德信體育注冊應(yīng)是個案。與目前市場環(huán)境對該酒店的影響有一定關(guān)系，但更主要的是與業(yè)主的相應(yīng)決策關(guān)聯(lián)更大，而與王府井商圈的關(guān)系則相對很小?！?/a>

　　據(jù)北京市相關(guān)部門發(fā)布的公開信息，2021年至今近4年來，王府井商圈已累計引入153家首店、旗艦店和創(chuàng)新概念店，首店效應(yīng)聚集明顯。多個主要商業(yè)體已經(jīng)轉(zhuǎn)型改造后重新開業(yè)。2024年上半年，王府井地區(qū)客流量達(dá)5930萬人次，同比增長36%。

　　付鋼業(yè)表示，王府井商圈以傳統(tǒng)大商場為主的舊消費(fèi)模式和與首店聚集為主的新消費(fèi)模式正在此消彼長中。該商圈因長久以來始終位處北京核心商業(yè)版圖內(nèi)的關(guān)鍵位置，這個基本面一直存在，其轉(zhuǎn)型發(fā)展相較北京乃至國內(nèi)其它地方的傳統(tǒng)商圈而言，還是比較成功的。沒太大必要把勵駿酒店掛售個例上綱上線到對王府井商圈的整體判定上去。一般而言，國內(nèi)多數(shù)商圈對位于其范圍內(nèi)的經(jīng)濟(jì)型乃至中端酒店生意的影響會比較大，但對高端酒店，尤其是象勵駿酒店這樣具有獨(dú)特背景和風(fēng)格的高端酒店，影響就相對沒有那么大。

　　近期，行業(yè)內(nèi)不斷有很多地方的高端酒店正在掛售的情況發(fā)生，國內(nèi)高端酒店市場到底怎么了？是已經(jīng)不行了嗎？

　　酒店行業(yè)高級經(jīng)濟(jì)師趙煥焱指出，目前國內(nèi)高端全服務(wù)酒店的供給過?，F(xiàn)象日益凸顯。據(jù)邁點(diǎn)研究院統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，今年6月，國內(nèi)奢華酒店開業(yè)環(huán)比增長500%，簽約環(huán)比增長200%。仲量聯(lián)行大中華區(qū)酒店及旅游地產(chǎn)事業(yè)部高級副總裁梁濤在接受媒體采訪時也提到，中國酒店行業(yè)正從增量市場轉(zhuǎn)向存量市場。

　　今年8月，萬豪、希爾頓、洲際、雅高、溫德姆等各大國際酒店集團(tuán)陸續(xù)公布了2024年第二季度財報，但數(shù)據(jù)顯示中國市場表現(xiàn)不達(dá)預(yù)期。據(jù)悉，希爾頓集團(tuán)CEO Christopher J. Nassetta在財報電話會議上表示：“中國……市場修復(fù)還需要時間。但總體來說，不是而是疲軟?！?/p>

　　整體來看，在全球經(jīng)濟(jì)進(jìn)入下行周期之際，高端酒店都會面臨各種各樣的挑戰(zhàn)。特別是在消費(fèi)端更是如此，高端酒店市場的消費(fèi)信心還需要進(jìn)一步確立。

　　中國旅游飯店業(yè)協(xié)會秘書長辛濤認(rèn)為，在經(jīng)濟(jì)下行階段，各類酒店都受到市場挑戰(zhàn)，但是不能因為有人拋售就說“市場不行了”。從業(yè)主的需求來看，有一些經(jīng)營狀況很好的酒店也會遭到拋售，因為業(yè)主越來越考慮投資回報這個問題了。這是資產(chǎn)層面的事，跟運(yùn)營無關(guān)。

　　有業(yè)者表示，勵駿酒店自2008年開業(yè)之后，大部分時間的入住率還是可以的，而且一直保持有很高的質(zhì)量水準(zhǔn)和市場美譽(yù)度的。即使現(xiàn)在傳出掛牌消息后員工有點(diǎn)人心渙散，但業(yè)績依然堅挺。有內(nèi)部消息，其去年的營收仍創(chuàng)造了其開業(yè)以來最佳紀(jì)錄。而近日，北京前門文華東方酒店終于掛出其一晚1.5萬元的房價，隨即迅速登上熱搜。這家文華東方不僅刷新了北京最貴酒店的紀(jì)錄，也立即成為許多文華東方品牌擁躉“必住”愿望清單中的首位。

　　付鋼業(yè)認(rèn)為，高端酒店和經(jīng)濟(jì)型及中端酒店等類型不太一樣，它們通常不會是短平快投資項目，而是初期需要高投入，后期需要根植于長期主義的資產(chǎn)管理，其企業(yè)生命周期很長。但中國高端酒店市場的容量也畢竟還是有限的，整體來看，目前中國高端酒店的存量市場還很大，在一個可預(yù)見的較長時間階段，都會持續(xù)上演比較殘酷的優(yōu)勝劣汰比賽。所以，不斷有高端酒店會被掛售，這屬于正常的商業(yè)現(xiàn)象。只是高端酒店通常是所屬商圈，乃至所屬地區(qū)的標(biāo)志性存在，其掛售會引起比較大的關(guān)注而已。

　　他表示，在這個高端酒店市場“吹盡黃沙始見金”的漫長市場調(diào)節(jié)過程中，對選址處于核心商圈優(yōu)越地理位置、立項科學(xué)且規(guī)劃與建設(shè)合理、軟硬件整體水平長期保持較好的那些高端酒店而言，不管是開業(yè)較久的，還是即將面世的，都始終會具備較好的投資價值。因為真正好的高端酒店，是從來不會缺乏追捧者的。雖然它們在外部大環(huán)境變化下和自身生命周期的不同階段，資產(chǎn)估值也會有波動，甚至還會出現(xiàn)頻繁的業(yè)主更替，但也無需盲目焦慮。但對從立項、選址、建設(shè)、運(yùn)營都缺乏專業(yè)水準(zhǔn)，而只是花大價錢，建了個根本就不太具備市場發(fā)展可能性，或就是掛了個高端酒店品牌的所謂“高端酒店”，則另當(dāng)別論。畢竟大潮退卻時，最難濫竽充數(shù)。

　　所以，對被掛售的高端酒店，也要具體分析看待，有的是因為綜合價值高，能賣個高價救急才被掛售。有的則是耗不起，不賣不行。并不是所有被掛售的高端酒店，就都是要玩完的。

　　據(jù)悉，北京勵駿酒店報價去年的掛售價為37億，但沒能成交。這次二度掛售，價格降為33億元人民幣，附近的王府半島萬麗酒店目前的掛售價約為18億元。而包含有重慶悅榕莊酒店在內(nèi)的重慶柏椿實業(yè)公司的資產(chǎn)包（包括動產(chǎn)、不動產(chǎn)以及在建工程）的起拍價才7億元人民幣。相比市場上前兩年隨隨便便20億、30億的掛售價，這個起拍價確實是夠讓人驚詫。

　　辛濤秘書長說：“第一誰來接盤，第二用什么價格接盤，第三用什么形式來接盤都是買賣雙方要考量的，因為接盤后還涉及到未來的運(yùn)營和管理團(tuán)隊。目前來看，大家在資金上考慮比較多，畢竟高星酒店肯定是重資產(chǎn)，業(yè)主的需求也各不相同?！?/p>

　　具體來看，對業(yè)主來說，在當(dāng)前的大環(huán)境下，是否需要掛售名下高端酒店，會考慮該酒店目前所處的生命周期階段，以及該酒店的當(dāng)前盈利能力，但更需要考量的是該酒店的資產(chǎn)管理水平，以及業(yè)主自身整體實力的變化情況。

　　付鋼業(yè)認(rèn)為，已處于衰落期較久或長期虧損的高端酒店，在市面不太好時，自然賣不出好價值，從資產(chǎn)管理角度而言，也可說是已錯過了本該掛售的好時機(jī)。具體看正在掛售的高端酒店，會發(fā)現(xiàn)其自有內(nèi)在規(guī)律。常見的第一種情況是如果業(yè)主當(dāng)初投資建設(shè)這個酒店，本來就只是要把它作為相關(guān)地產(chǎn)項目或商業(yè)綜合體的一個必須承諾配套項目或者引流增值手段，那在這些最初目的已實現(xiàn)后，決定把該酒店掛售變現(xiàn)，德信體育注冊對業(yè)主的這種正常商業(yè)決策，當(dāng)然是無可厚非。第二種情況是業(yè)主自身整體實力發(fā)生了變化，譬如有的是要退出一些領(lǐng)域。有的是所從事的主業(yè)目前發(fā)生了大變動，像很多房地產(chǎn)企業(yè)近些年舉步維艱，業(yè)主急于要轉(zhuǎn)型，有的甚至是都出現(xiàn)了大問題，此時其名下真正能夠具有一定快速變現(xiàn)能力的值錢資產(chǎn)恰恰是高端酒店，于是“靚女先嫁”，以丟車保帥，解燃眉之急，業(yè)主做出這樣的商業(yè)決策，也很正常。

　　改革開放40年，酒店業(yè)經(jīng)歷過兩次大的發(fā)展，一次是政府推動，是為了發(fā)展旅游業(yè)，解決中國酒店的供不應(yīng)求的問題。第二個階段是地產(chǎn)推動大發(fā)展的階段，在這一發(fā)展階段，體現(xiàn)了國內(nèi)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的特點(diǎn)：高星酒店成為了提升地價的重要“配套”。但無論哪種訴求，都造成了市場上供大于求的現(xiàn)狀。

　　“供大于求的市場會產(chǎn)生什么問題？那就是很脆弱。大部分高端酒店是按照商務(wù)接待、會議會展為主力客群來設(shè)計的，在商務(wù)市場萎縮，會議會展市場萎縮的情況下，就會遇到很多問題，需要通過打破過去的單一市場、在保證原有品質(zhì)的基礎(chǔ)上不斷創(chuàng)新?！毙翝f。

　　而針對投資市場，付鋼業(yè)認(rèn)為：預(yù)計從目前到未來三四年時間階段內(nèi)，在國內(nèi)高端酒店領(lǐng)域，無論是酒店、業(yè)主，還是管理方，都會面臨進(jìn)一步的市場分化和振蕩調(diào)整。

　　對眾多高端酒店而言，一部分本來就是經(jīng)過優(yōu)生優(yōu)育，且至今軟硬件均保持較好狀態(tài)，又能抓住新消費(fèi)趨勢者，依然會具備獨(dú)特的資產(chǎn)價值，并將會逆勢繼續(xù)發(fā)展。而另一部分或本就立項不宜，或選址不當(dāng)，基本屬于“帶病出生”，而建設(shè)和運(yùn)營時又資金成本畸高者，將進(jìn)一步陷入困境；一些因年久失修、軟硬件現(xiàn)狀整體不佳，或長期運(yùn)營較差，早已名實不符的“高端酒店”則或降級退出高端酒店陣營求生，或歇業(yè)，甚至停業(yè)，最終轉(zhuǎn)作其它用途。還有一部分底子較好，只是或設(shè)施設(shè)備和裝修風(fēng)格已顯陳舊，或管理欠佳，或受大環(huán)境影響績效下滑者，將正好趁改造、換人或換牌等振蕩調(diào)整后，逐步恢復(fù)到適宜狀態(tài)再出發(fā)。

　　而對廣大業(yè)主而言，需要決策的是繼續(xù)持有名下高端酒店，還是應(yīng)出手轉(zhuǎn)售。無論哪種決策結(jié)果，都應(yīng)基于專業(yè)評估和科學(xué)分析而行，如果且對行業(yè)發(fā)展趨勢和酒店發(fā)展情況有些拿不準(zhǔn)，則最好是聘請第三方機(jī)構(gòu)幫助，以理性決策為上，而非盲目跟風(fēng)市場情緒而動。如業(yè)主自身整體實力無礙，并無需要盡快處理名下高端酒店資產(chǎn)的緊迫性，則需要與管理方緊密合作，推動酒店積極應(yīng)對挑戰(zhàn)，持續(xù)改善業(yè)績。如要轉(zhuǎn)售，則應(yīng)盡可能以較合理的交易價格適時離場。

　　當(dāng)然，有人離開，也會有人進(jìn)來。在如今外部經(jīng)濟(jì)環(huán)境和消費(fèi)趨勢發(fā)生大變化時，一些來自其它行業(yè)或區(qū)域的投資者會依據(jù)自身情況，選擇成為新業(yè)主。這無疑將有利于加速高端酒店業(yè)主群體的進(jìn)一步優(yōu)化。

　　總而言之，國內(nèi)高端酒店市場目前是危與機(jī)并存，對具體高端酒店的情況則是需要具體分析。

　　付鋼業(yè)總結(jié)道：“近二三十年以來，中國高端酒店領(lǐng)域的發(fā)展整體上有些‘懸浮’，曾因要滿足對外旅游接待需要，或成為某種標(biāo)志或象征需要，或某個時期的非正常政商環(huán)境需要，甚至遠(yuǎn)比經(jīng)濟(jì)性和中端酒店這些有更廣闊本土市場支撐的酒店類型都要發(fā)展得早和迅猛。隨著大環(huán)境的變化，以及中國經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，高端酒店領(lǐng)域?qū)谶@一輪市場分化和震蕩調(diào)整后，整體上發(fā)展得更合理和更健康。所有打不垮高端酒店這個領(lǐng)域的，終將讓我們更加強(qiáng)大?！保ㄆ烦嚷糜蜭isa）